Kanun Koyucunun Sözleşmeye Müdahalesi Tamam Mı, Devam Mı?: Kira Bedeli Artışı Hususunda Ne Yapmalı?
- Av. Deniz Helvacı
- 26 Haz 2024
- 3 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 23 Ağu 2024
dakika, 42:25
GİRİŞ
Bir taşınmazın kullanımı karşılığında niçin kira bedeli ödenmek zorunda olduğu sorusuna cevap aramanın önemine, yukarıdaki video linkini bırakarak dikkatinizi çekmekle, bu yazıda kira bedeli artışı konusunda hem kiracı hem de kiraya veren perspektifinden neler yapılabileceği üzerine düşüneceğiz.
Çünkü, 11/06/2022 tarihinde yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu'nun Geçici 1. Maddesi ile getirilen kira bedeline dair %25'lik anlaşma sınırına ilişkin, herhangi bir yasama işlemi yapılmayacağı, böylelikle sürenin uzatılmayacağı ve bu sınırın 01/07/2024 tarihi itibariyle ortadan kalkacağı anlaşılmaktadır.
İşte bu nedenle, kötü ekonomi politikalarının meydana getirdiği enflasyonist ortam yüzünden, tarafların iradelerini aşan ve sosyal bir hukuk devleti olmayı, salt yasa ile artış oranını sabitlemek olarak anlayan ve fakat diğer tüm sosyal hakları, piyasanın koşullarına bırakan bir hukuk politikasının, bu süreçte meydana getireceği sorunları ön görmek hayati önemi haizdir.
GEÇİCİ MADDEDEN ÖNCEKİ DURUM NEYDİ?
11/06/2022 tarihinde yürürlüğe giren, kira bedeli artışlarına ilişkin %25 tavan oranı öncesinde, Türk Borçlar Kanunu'nun. 344. maddesi gereğince, kira bedelleri artırılmaktaydı.(Pratikte, kiraya verenlerin bu oran üzerinde artış talep ettiği vakidir.) 344. maddenin 1. fıkrasına göre; "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."
Bu hükme göre, örneğin 10 Temmuz 2023 tarihinde yenilenen bir kira sözleşmesine göre yapılacak kira bedeli artışı, yenileme tarihinden önceki on iki aylık TÜFE oranının ortalaması hesaplanarak bulunmakta ve yenileme dönemi boyunca, çıkan sonuca göre artırılan kira bedeli ödenmekteydi.
ŞİMDİ NE OLACAK?
Geçici bir tedbir niteliğinde olan işbu kira artış sınırlamasına ilişkin düzenleme uzatılmayacağı için tarafların sözleşmelerinde yer alan usule geri dönülecek, TBK md. 344 uygulanacaktır. Bu noktada söylenmelidir ki, TBK md. 344/1'de yer alan, "değişim oranını geçmemek koşuluyla" lafzından, kanun, kiracı lehine emredici bir hüküm ortaya koymuştur. Şayet kira sözleşmesinde bu oranı aşan bir artış ön görülmüşse geçersiz, bu oranın altında bir artış oranı belirlenmişse geçerli olacaktır.
DEVAM EDEN KİRA İLİŞKİLERİ BAKIMINDAN NE YAPMALI?
Bu soruya, kiracı ve kiraya veren perspektifinden iki ayrı biçimde cevap vermek gerekir. Türk Borçlar Kanunu, konut kiralarında kiracıyı korumaya yönelik hükümlere sahiptir. Bununla, dezavantlı pozisyonda olan kiracının, konut güvenliğini sağlamayı amaçlamaktadır.
Ancak taraflar arasındaki sözleşme ve bu sözleşmenin uygulanma biçimine yönelik davranışlar (Örneğin kira bedelinin elden ödenmesi, sözleşmedeki artış hükmüne aykırı zam yapılması ya da bu artışın artında uzun süreler kira ödenmesi gibi) her iki tarafa, kira ilişkisinin gidişatı yönünde koz verebilmektedir.
Konumuz itibariyle, kira bedeli artışı hususunda, çok yüksek kira bedeli artışı talep eden kiraya verene karşı, bu oranın enflasyonun çok altında olmasını talep eden kiracılar da olabilecektir.
Sahip olduğu bir evi kiralayıp, yine kirada oturan bir kiraya verenin menfaati TÜFE'nin 12 aylık ortalamasının çok altında artış yapmak isteyen kiracının menfaatleri çatışabileceği gibi, sayısız uyuşmazlık örneği ortaya çıkabilir.
Kanaatimizce, tarafların, makul bir dengeyi bulabilmek için öncelikle içinde bulundukları hukuki ve pratik pozisyonun tepsiti için, kira ilişkisini tıpkı bir evlilik sürecinde yaşananlar gibi avukatlarına izah ederek, kira ilişkisine devam etme usulü konusunda önleyici avukatlık hizmeti almaları, bu doğrultuda karşı tarafla masaya oturarak artış oranlarını belirlemelilerdir.
Kırtasiyelerden alınan ve hukuki yardım alınmaksızın akdedilen kira sözleşmeleri ile her geçen gün mahkemelere tevzi olunan dava dosyalarındaki vekillik deneyimimiz doğrultusunda, kira bedeli konusundaki uyuşmazlıkları öncelikle dava yoluyla değil, bir avukatın hukuki yardımı eşliğinde müzakere yöntemiyle, tüm lehe ve aleyhe sonuçların farkında olarak çözmenin en faydalı usul olduğunu belirtiriz.
Saygılarımızla.
26/06/2024
Av.M. Deniz Helvacı
Karikatür: Ramazan Özçelik
Comentários